Volgende woning kopen? Let op funderingsschade

Sinds enkele jaren speelt het energielabel een steeds grotere rol bij de waarde van een woning en het bepalen van een bod. Een vergelijkbare ontwikkeling lijkt zich nu ook voor te doen bij de staat van de fundering. Volgens onderzoek van TNO en Deltares hebben op korte termijn circa 425.000 gebouwen in Nederland een fundering met een verwachte technische levensduur van minder dan 15 jaar. Bij ongeveer 120.000 woningeigenaren zijn de risico’s zodanig dat funderingsherstel noodzakelijk is. Dit betekent dat in een aanzienlijk deel van de woningmarkt sprake kan zijn van substantiële toekomstige herstelkosten. Tegelijkertijd blijkt dat een groot deel van deze groep onvoldoende financiële middelen heeft om deze werkzaamheden te bekostigen. Funderingsschade in het kort Volgens onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) komen funderingsproblemen in Nederland op grote schaal voor en nemen deze naar verwachting verder toe als er geen maatregelen worden genomen. In totaal heeft bijna een half miljoen woningeigenaren te maken met een verhoogd funderingsrisico of een (mogelijk) kwetsbare fundering. Binnen deze groep is de situatie voor een deel van de woningeigenaren urgent. Bij ruim 120.000 woningen is funderingsherstel daadwerkelijk noodzakelijk. De kosten hiervan zijn aanzienlijk en bedragen gemiddeld circa €92.000, waarbij de uiteindelijke kosten per woning sterk kunnen verschillen. Voor veel huiseigenaren zijn deze kosten moeilijk te dragen. Zo hebben ruim 75.000 woningeigenaren onvoldoende financiële middelen om het funderingsherstel direct te bekostigen. Daarnaast blijkt dat voor ruim 25.000 woningeigenaren het afsluiten van een lening geen verantwoorde oplossing is. Opvallend is dat een aanzienlijk deel van deze groep bestaat uit starters, voor wie de financiële ruimte vaak beperkt is. Funderingslabel verplicht in taxatierapport Om funderingsrisico’s beter inzichtelijk te maken, wordt per 1 april een funderingslabel opgenomen in het taxatierapport. Dit label geeft een indicatie van het risico op funderingsproblemen en maakt dit beter zichtbaar voor kopers, verkopers en geldverstrekkers. Dit betekent dat bij de waardebepaling van een woning niet alleen wordt gekeken naar factoren zoals locatie, onderhoud en energielabel, maar ook naar de staat en het risico van de fundering. Een aandachtspunt is dat het taxatierapport vaak pas relatief laat in het aankoopproces beschikbaar komt. In veel gevallen vindt de taxatie plaats nadat de koopovereenkomst is gesloten, terwijl funderingsrisico’s wel degelijk invloed kunnen hebben op zowel de waarde van de woning als de financieringsmogelijkheden. Voor u als koper is het daarom verstandig om al vóór het uitbrengen van een bod aandacht te besteden aan mogelijke funderingsrisico’s, omdat deze van invloed kunnen zijn op:

• de waarde van de woning en daarmee uw bod
• de mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek (bijvoorbeeld door een lagere taxatiewaarde of aanvullende voorwaarden van de geldverstrekker)

Tegelijkertijd is het goed om te realiseren dat deze informatie doorgaans is gebaseerd op beschikbare data en inschattingen. Het funderingslabel geeft richting, maar biedt geen volledige zekerheid. In sommige gevallen kan aanvullend onderzoek noodzakelijk blijven.  Hoe herkent u mogelijke funderingsschade? Funderingsschade is niet altijd direct zichtbaar. Toch zijn er verschillende manieren om vooraf een goede inschatting te maken van het risico. Omdat u als koper een onderzoeksplicht heeft, is het verstandig om hier al vóór het uitbrengen van een bod bewust aandacht aan te besteden. 1. Ligt de woning in een risicogebied? De locatie van de woning is vaak een eerste belangrijke indicator. In gebieden met veen- of kleigrond komen funderingsproblemen vaker voor, onder andere door bodemdaling en schommelingen in de grondwaterstand. Via openbare bronnen, gemeenten of funderingskaarten kunt u vaak nagaan of er in de omgeving funderingsproblemen bekend zijn. Dit geeft een eerste beeld van het mogelijke risico. 2. Let op signalen en kenmerken van de woning Tijdens een bezichtiging kunt u letten op zichtbare signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen, zoals:

• scheuren in muren (vooral schuin of trapvormig)
• klemmende deuren en ramen
• scheve vloeren of hoogteverschillen
• kieren tussen muren en plafonds

Daarnaast spelen ook kenmerken van de woning een rol, zoals het bouwjaar en het type fundering. Oudere woningen (met name van vóór 1970) hebben vaker een verhoogd risico, bijvoorbeeld bij houten paalfunderingen. 3. Laat een analyse maken Wilt u een beter beeld krijgen van de risico’s? Dan kunt u een quickscan laten uitvoeren van de woning en de omgeving. Op basis van locatie en woningkenmerken krijgt u inzicht in veelvoorkomende bouwkundige aandachtspunten in de buurt, waaronder funderingsrisico’s. Een dergelijke analyse helpt u om in een vroeg stadium te bepalen of verder onderzoek nodig is, voordat u kosten maakt voor een uitgebreide keuring. Het is daarbij raadzaam om gebruik te maken van een onafhankelijke bouwkundig specialist. 4. Laat gericht onderzoek uitvoeren Bij twijfel of een verhoogd risico is het verstandig om een deskundige in te schakelen, zoals een bouwkundig specialist. Dit kan variëren van een bouwkundige keuring tot een specifiek funderingsonderzoek. Een gericht onderzoek geeft meer duidelijkheid over:

• De staat van de fundering
• De eventuele risico’s
• De mogelijke herstelkosten

Dit stelt u in staat om een beter onderbouwde beslissing te nemen en voorkomt dat u later wordt geconfronteerd met onverwachte kosten. Wat als de woning funderingsschade heeft? Komt uit onderzoek naar voren dat de woning funderingsschade heeft of een verhoogd risico kent? Dan is het belangrijk om dit mee te nemen in uw afweging. Dit hoeft niet direct te betekenen dat de woning geen passende keuze is, maar vraagt wel om een zorgvuldige beoordeling van de mogelijke gevolgen. Rekening houden met toekomstige kosten U kunt ervoor kiezen om de funderingsrisico’s mee te nemen in uw bod en plannen. Dit kan bijvoorbeeld door:

• een aangepast bod uit te brengen
• voorwaarden op te nemen in het koopcontract
• rekening te houden met mogelijke herstelkosten in uw financiële planning

In sommige situaties is het belangrijk om stil te staan bij uw financiële ruimte op de langere termijn. Funderingsherstel kan leiden tot aanzienlijke kosten, terwijl het onzeker is of uw toekomstige inkomen en financiële situatie hiervoor voldoende ruimte bieden. Daarom is het verstandig om bij de aankoop niet alleen te kijken naar wat u nu kunt lenen, maar ook naar uw verwachte inkomens- en vermogenspositie. Een praktisch hulpmiddel kan zijn om de hypotheekinschrijving bij aankoop hoger vast te stellen, zodat u in de toekomst – indien uw situatie dat toelaat – extra financiering kunt aantrekken zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. Afzien van de aankoop Wanneer de risico’s groot zijn of de mogelijke herstelkosten niet in verhouding staan tot de woning of uw financiële mogelijkheden, kunt u ervoor kiezen om van de aankoop af te zien. Houd er wel rekening mee dat hoe verder u in het aankoopproces zit, hoe beperkter de mogelijkheden kunnen zijn om nog zonder gevolgen van de aankoop af te zien. De impact is nog niet volledig duidelijk Hoewel het funderingslabel een belangrijke stap is, is de uiteindelijke impact nog niet volledig uitgekristalliseerd. Zo is nog onduidelijk hoe geldverstrekkers hier in de praktijk mee omgaan bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag. Ook is nog niet zeker wat een minder gunstig funderingslabel precies betekent voor de waarde en verkoopbaarheid van een woning. Daarnaast speelt de vraag of, en zo ja welke, ondersteuning er komt voor woningeigenaren die de herstelkosten niet zelf kunnen financieren, bijvoorbeeld in de vorm van subsidies. Deze onzekerheden maken het des te belangrijker om bij de aankoop van een woning goed inzicht te hebben in zowel de risico’s als uw financiële mogelijkheden. Een woning kopen begint met inzicht in uw mogelijkheden De ontwikkelingen rondom funderingsrisico’s laten zien dat er bij het kopen van een woning meer komt kijken dan alleen de vraag wat u kunt lenen. Juist het inzicht in risico’s en de mogelijke financiële gevolgen spelen een steeds grotere rol bij een verantwoorde aankoop. Een verantwoorde aankoop begint daarom bij goed inzicht in uw financiële mogelijkheden. Wat kunt u lenen? Welke ruimte heeft u om eventuele toekomstige kosten op te vangen? En wat betekent dit voor uw maandlasten en plannen op de lange termijn? Wilt u hier duidelijkheid over voordat u een bod uitbrengt? Onze adviseurs denken graag met u mee. In een vrijblijvend gesprek brengen wij uw situatie in kaart en helpen wij u om goed voorbereid keuzes te maken. Vul het contactformulier in om een vrijblijvend gesprek in te plannen of bel ons op 072 303 48 25.