Verliefd geworden op een vakantielocatie? Hoe kunt u een vakantiewoning financieren?

Een eigen vakantiehuis is voor velen een droom: een vaste plek om te ontspannen en misschien ook een mooie bestemming voor later, bijvoorbeeld tijdens uw pensioen. In dit artikel bespreken we hoe u als particulier een vakantiewoning voor eigen gebruik kunt financieren, met twee veelvoorkomende opties, hun voordelen en aandachtspunten. De aantrekkingskracht van een eigen vakantiewoning Een eigen vakantiehuis biedt u het comfort van een tweede thuis op uw favoriete locatie. U kunt er op elk gewenst moment naartoe, zonder afhankelijk te zijn van reserveringen of de beschikbaarheid van accommodaties. Daarnaast kan een vakantiewoning financieel interessant zijn. De waarde kan in de loop der jaren stijgen (hoewel dit nooit gegarandeerd is). Let op: tegenover deze voordelen staan ook verantwoordelijkheden. U bent eigenaar, dus u draagt de kosten voor onderhoud, verzekeringen, belastingen ter plaatse en eventuele VvE-bijdragen. Een realistische kijk op de lasten is belangrijk om teleurstellingen te voorkomen. Hypotheek voor een recreatiewoning in Nederland Wanneer u een vakantiewoning in Nederland op het oog heeft, kunt u overwegen om deze met een speciale ‘hypotheek voor recreatiewoning’ of ‘tweede woning-hypotheek’ te financieren. Dit is een aparte hypotheek op de vakantiewoning zelf, los van uw bestaande hypotheek op uw eigen woning. U gebruikt de vakantiewoning als onderpand voor een nieuwe hypotheek. Slechts een beperkt aantal geldverstrekkers is bereid een recreatiewoning te financieren. Bovendien zullen zij de aankoop nooit 100% financieren: in de praktijk kunt u meestal maximaal rond de 70% van de marktwaarde van de vakantiewoning lenen. De rest (ca. 30% of meer, inclusief overdrachtsbelasting en bijkomende kosten) moet u uit eigen middelen inbrengen. Omdat de recreatiewoning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt is de rente op deze lening niet aftrekbaar en valt de woning in box 3. De bank beoordeelt daarbij kritisch uw financiële situatie: uw inkomen moet voldoende zijn om zowel uw bestaande financiële verplichtingen (zoals de hypotheek op uw hoofdwoning, andere leningen en vaste lasten) als de nieuwe lasten voor de recreatiewoning te dragen. Vaak hanteren geldverstrekkers een iets kortere maximale looptijd (bijvoorbeeld 20-25 jaar in plaats van 30) en een iets hogere rente voor een tweede woning, vanwege het hogere risico voor de bank. Daarnaast stellen zij meestal als voorwaarde dat de hypotheek annuïtair of lineair wordt afgelost. Ook worden er bijzondere eisen gesteld aan het onderpand: de vakantiewoning moet veelal in Nederland staan, van degelijke bouwkwaliteit zijn (steen/beton, op een fundering) en op eigen grond, met aansluiting op water en elektra. Voldoet de recreatiewoning niet aan deze criteria (bijvoorbeeld een houten chalet, een woning die niet op eigen grond staat of waarbij geen sprake is van eeuwige of voortdurende erfpacht), dan is het meestal niet mogelijk een hypotheek te krijgen. Overwaarde benutten op uw eigen woning Staat uw droomvakantiehuis in het buitenland? Of wilt u liever geen aparte hypotheek op de recreatiewoning afsluiten? Dan kunt u overwegen de overwaarde op uw huidige woning te gebruiken. Met overwaarde bedoelen we het verschil tussen de huidige marktwaarde van uw huis en de resterende hypotheekschuld daarop. U verhoogt uw bestaande hypotheek of neemt een tweede hypotheek op uw eigen huis ter hoogte van (een deel van) uw overwaarde. Omdat de geleende som niet voor uw eigen woning wordt gebruikt, valt de schuld – net als een recreatiehypotheek – in box 3. U spreekt met uw bank nieuwe voorwaarden af voor het extra leenbedrag (looptijd, rentepercentage, aflosvorm) en ontvangt vervolgens het bedrag waarmee u de vakantiewoning kunt aankopen. Let op dat vrijwel alleen uw huidige hypotheekverstrekker bereid zal zijn om een tweede hypotheek op uw huis te vestigen. De totale hypotheek (eerste + tweede lening) mag meestal niet boven 100% van uw (huidige) woningwaarde uitkomen. Zonder overwaarde kunt u deze route niet gebruiken. Ook hier geldt: de bank kijkt of de hogere lasten bij uw inkomen passen. Dit is vaak de enige optie als de vakantiewoning in het buitenland ligt, omdat Nederlandse banken zelden een hypotheek verstrekken met buitenlands onderpand. Financiering via een buitenlandse bank laten we buiten beschouwing vanwege de complexiteit en grote verschillen per land. Belangrijke verschillen in één oogopslag  Rente

1. Op hypotheek voor recreatiewoning: Vaak iets hoger dan reguliere hypotheekrente, niet fiscaal aftrekbaar
2. Overwaarde opnemen: Rente van huidige geldverstrekker op basis van nieuwe loan-to-value van de eigen woning na verhoging (verhoogde deel niet fiscaal aftrekbaar

Maximale financiering

1. Op hypotheek voor recreatiewoning: Meestal tot ca. 70% van marktwaarde vakantiewoning. 
2. Overwaarde opnemen: Totale hypotheek op eigen woning max 100% van marktwaarde (afhankelijk van overwaarde)

Aflosvorm

1. Op hypotheek voor recreatiewoning: annuïtair of lineair verplicht
2. Overwaarde opnemen: Annuïtair, lineair en soms (deels) aflossingsvrij, afhankelijk van hoogte bestaande hypotheek, woningwaarde en op te nemen bedrag. 

Locatie

1. Op hypotheek voor recreatiewoning: Alleen in Nederland
2. Overwaarde opnemen: In Nederland én buitenland

Voorwaarden type vakantiewoning

1. Op hypotheek voor recreatiewoning: Moet voldoen aan eisen geldverstrekker: (o.a.) vaste fundering, op eigen grond, aangesloten op nutsvoorzieningen. 
2. Overwaarde opnemen: Geen specifieke eisen aan vakantiewoning zelf. 

Fiscale aandachtspunten De fiscale regels voor een vakantiewoning verschillen van die voor uw hoofdverblijf. Hieronder de hoofdlijnen, uitgaande van eigen gebruik.

• Hypotheekrente – Niet aftrekbaar voor recreatiewoningen. Dit geldt ook als u de aankoop financiert via een verhoging van de hypotheek op uw eigen woning; het verhoogde deel is dan eveneens niet aftrekbaar.
• Box 3 (vermogen) – De vakantiewoning valt in box 3 onder ‘overige bezittingen’. In 2025 geldt hiervoor een forfaitair rendement van 5,88%. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen (€ 57.684 per persoon; € 115.368 voor fiscale partners) en eventuele kwalificerende schulden wordt dit rendement belast tegen een tarief van 36%. Voor schulden in box 3 geldt een negatief forfaitair rendement van 2,62%, wat een aftrek oplevert als (een deel van) het vastgoed met geleend geld is gefinancierd. Let op: het kabinet wil het forfait voor overige bezittingen in 2026 verhogen naar 7,78%; dit is nog niet definitief.
• Buitenland & dubbele belasting – Voor een buitenlandse vakantiewoning in eigen gebruik past Nederland in box 3 meestal de evenredige vrijstelling toe op basis van belastingverdragen. Daarbij wordt via een vaste berekeningsformule bepaald welk deel van uw box-3-belasting wordt verminderd, naar rato van de waarde van de buitenlandse woning (minus eventuele bijbehorende schulden) in verhouding tot uw totale box-3-vermogen. Deze vrijstelling staat los van de belasting die u in het buitenland verschuldigd bent.
• Overdrachtsbelasting (NL en buitenland) – Voor recreatiewoningen in Nederland geldt momenteel het hoge tarief (10,4% in 2025). De startersvrijstelling en het 2%-tarief voor hoofdverblijf zijn niet van toepassing. In het buitenland gelden vaak ook overdrachtsbelastingen of vergelijkbare heffingen bij aankoop, maar de hoogte, vrijstellingen en voorwaarden verschillen sterk per land.
• Onroerendezaakbelasting (OZB) – In Nederland betaalt u OZB aan de gemeente over de WOZ-waarde. Tarieven verschillen per plaats en worden jaarlijks vastgesteld. Ook in het buitenland kan er sprake zijn van jaarlijkse gemeentelijke belastingen voor eigenaren van vastgoed.