kopen.
Hoe hoog is de hypotheekrente in 2026?
De hypotheekrente is voortdurend in beweging. Geldverstrekkers kunnen hun rentetarieven verhogen of verlagen en de rente verschilt onder andere per:
- hypotheekverstrekker;
- rentevaste periode;
- hypotheekvorm;
- verhouding tussen hypotheek en woningwaarde;
- wel of geen Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
- persoonlijke en financiële situatie.
Wie zoekt naar de laagste hypotheekrente in 2026 doet er daarom goed aan om niet alleen naar één percentage te kijken.
Begin augustus 2026 liep de gemiddelde rente voor een hypotheek met 10 jaar rentevast en NHG bijvoorbeeld op tot ongeveer 4,09%. Daarmee bereikte deze rente op dat moment het hoogste niveau van 2026. De renteontwikkeling blijft echter onzeker en kan in korte tijd weer veranderen.
Ter vergelijking: in juni 2026 lag de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG nog rond 3,98%.
Een verschil van enkele tienden van een procent lijkt misschien beperkt, maar bij een hypotheek van enkele honderdduizenden euro's kan dit zowel voor de maandlast als voor de totale rentelasten een aanzienlijk verschil opleveren.
Waarom stijgt of daalt de hypotheekrente?
De hypotheekrente wordt niet door één partij bepaald. Een geldverstrekker kijkt onder andere naar de kosten waartegen geld kan worden aangetrokken, ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, inflatieverwachtingen, economische vooruitzichten en de concurrentie op de hypotheekmarkt.
Vooral bij langere rentevaste periodes spelen ontwikkelingen op de kapitaalmarkt een belangrijke rol.
Factoren die invloed kunnen hebben op de ontwikkeling van de hypotheekrente zijn bijvoorbeeld:
- inflatie;
- economische groei;
- rentebeleid van centrale banken;
- ontwikkelingen op de kapitaalmarkt;
- geopolitieke onzekerheid;
- energieprijzen;
- verwachtingen over toekomstige inflatie en rente;
- concurrentie tussen hypotheekverstrekkers.
Daarom is een hypotheekrente verwachting voor 2026 nooit een garantie. Zelfs wanneer economen verwachten dat de rente gaat dalen, kunnen onverwachte economische of geopolitieke gebeurtenissen ervoor zorgen dat de marktrente juist stijgt.
Wat heeft de hypotheekrente met je maximale hypotheek te maken?
Dit is een punt waar veel woningzoekers zich op verkijken.
Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt niet alleen gekeken naar je bruto jaarinkomen. Er wordt beoordeeld welke hypotheeklast verantwoord bij jouw financiële situatie past.
De overheid stelt hiervoor jaarlijks leennormen vast, mede op basis van advies van het Nibud. Voor 2026 zijn opnieuw hypotheeknormen vastgesteld die bepalen hoeveel huishoudens verantwoord aan hypotheeklasten kunnen dragen.
Bij een hypotheekberekening wordt onder andere gekeken naar:
- jouw inkomen;
- eventueel het inkomen van je partner;
- de hypotheekrente;
- de gekozen rentevaste periode;
- de looptijd van de hypotheek;
- bestaande leningen en financiële verplichtingen;
- studieschuld;
- private lease;
- persoonlijke kredieten;
- alimentatieverplichtingen;
- de waarde van de woning;
- het energielabel van de woning;
- eventuele verduurzamingsmaatregelen.
De Rijksoverheid bevestigt dat de maximale hypotheek onder andere afhankelijk is van het inkomen, de woningwaarde, het rentepercentage, de gekozen rentevaste periode en andere financiële verplichtingen.
Een hogere hypotheekrente betekent dus niet alleen dat de maandlast van dezelfde hypotheek hoger wordt. Afhankelijk van de situatie kan een hogere rente er ook voor zorgen dat je op basis van je inkomen minder kunt lenen.
Waarom kan een hogere rente zorgen voor een lagere maximale hypotheek?
Stel dat je inkomen gelijk blijft.
Bij een rente van bijvoorbeeld 3,5% zijn de maandlasten van een hypotheek lager dan wanneer je over hetzelfde hypotheekbedrag 4,5% rente betaalt.
Een geldverstrekker moet beoordelen of die hypotheeklast past bij jouw inkomen. Wanneer een groter deel van de toegestane woonlast wordt gebruikt voor rente, kan er minder ruimte overblijven voor het financieren van een hoger hypotheekbedrag.
Daarom kan de volgende situatie ontstaan:
hogere hypotheekrente ? hogere hypotheeklast ? minder leencapaciteit ? mogelijk lagere maximale hypotheek.
Het precieze effect verschilt echter per inkomen, huishouden, rentepercentage en persoonlijke situatie.
Het is daarom niet verstandig om algemene rekenvoorbeelden te gebruiken als definitieve indicatie van wat jij daadwerkelijk kunt lenen.
Een klein renteverschil kan een groot financieel verschil maken
Een verschil van 0,1% of 0,2% rente klinkt op het eerste gezicht misschien nauwelijks relevant.
Maar een hypotheek loopt vaak tientallen jaren en bedraagt tegenwoordig regelmatig €300.000, €400.000 of meer.
Daardoor kunnen kleine renteverschillen behoorlijk doorwerken.
Neem bijvoorbeeld een hypotheek van €400.000.
Wanneer de hypotheekrente 4,0% bedraagt in plaats van 3,5%, betaal je over hetzelfde hypotheekbedrag een hogere bruto maandlast. Daarnaast betaal je gedurende de rentevaste periode meer rente.
Dat betekent niet automatisch dat de geldverstrekker je precies hetzelfde bedrag minder laat lenen. De berekening van de maximale hypotheek werkt met wettelijke financieringslastpercentages en verschillende toetsregels.
Het voorbeeld laat vooral zien waarom het bij het vergelijken van hypotheekrentes belangrijk is om verder te kijken dan alleen het rentepercentage.
De toetsrente en rentevaste periode
Bij een hypotheekaanvraag is ook de gekozen rentevaste periode belangrijk.
Wanneer je de hypotheekrente voor een langere periode vastzet, weet je gedurende die periode welke rente je betaalt. Kies je bijvoorbeeld voor 10 jaar rentevast, dan heb je gedurende tien jaar zekerheid over het rentepercentage van dat leningdeel.
Bij bepaalde kortere rentevaste periodes kan voor de maximale hypotheekberekening een voorgeschreven toetsrente worden gebruikt.
Hierdoor kan de keuze tussen bijvoorbeeld:
- variabele hypotheekrente;
- 1 jaar rentevast;
- 5 jaar rentevast;
- 10 jaar rentevast;
- 20 jaar rentevast;
- 30 jaar rentevast
niet alleen invloed hebben op de rente die je daadwerkelijk betaalt, maar ook op de manier waarop de betaalbaarheid van de hypotheek wordt getoetst.
Welke rentevaste periode het beste is, hangt af van je persoonlijke situatie, toekomstplannen en de mate van zekerheid die je belangrijk vindt.
Hypotheeknormen 2026: hoeveel kun je lenen?
Goed nieuws is dat een hogere rente niet de enige factor is die bepaalt hoeveel hypotheek je in 2026 kunt krijgen.
De hypotheeknormen worden jaarlijks aangepast. Volgens de Rijksoverheid kunnen de meeste huishoudens in 2026, mede door de verwachte loonontwikkeling, iets meer lenen dan in 2025. Het exacte verschil is afhankelijk van het inkomen en de persoonlijke situatie.
Daarom kan het voorkomen dat twee ontwikkelingen tegelijkertijd plaatsvinden:
door een hoger inkomen en aangepaste leennormen kun je meer lenen;
door een hogere hypotheekrente kan je maximale leencapaciteit juist onder druk komen te staan.
Welke ontwikkeling in jouw situatie het zwaarst weegt, moet individueel worden berekend.
Dat is ook de reden waarom een hypotheekberekening van enkele maanden geleden inmiddels achterhaald kan zijn.
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026?
De vraag “Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?” is een van de meest gestelde vragen bij hypotheekadvies.
Toch bestaat hier geen algemeen antwoord op.
Twee huishoudens met precies hetzelfde bruto jaarinkomen kunnen een verschillende maximale hypotheek krijgen.
Dat kan bijvoorbeeld komen doordat de ene persoon:
- een studieschuld heeft;
- een private leasecontract heeft;
- alimentatie betaalt;
- een persoonlijke lening heeft;
- ondernemer is;
- een andere rentevaste periode kiest;
- een energiezuinigere woning koopt;
- gebruik kan maken van NHG.
Een goede maximale hypotheekberekening kijkt daarom verder dan alleen je salaris.
Maximale hypotheek en de waarde van de woning
Naast de inkomenstoets bestaat er nog een belangrijke beperking.
In Nederland kun je in beginsel maximaal 100% van de waarde van de woning financieren met een reguliere hypotheek.
Stel:
Je koopt een woning voor €425.000 en de woning wordt getaxeerd op €420.000.
Dan betekent een inkomen waarmee je theoretisch €450.000 zou kunnen lenen niet automatisch dat je €450.000 hypotheek kunt afsluiten voor deze woning.
De waarde van de woning vormt namelijk eveneens een grens.
Kosten rondom de aankoop, zoals bepaalde notariskosten, advieskosten en andere bijkomende kosten, moeten daarom vaak geheel of gedeeltelijk uit eigen middelen worden betaald.
Dat maakt eigen geld bij een huis kopen in 2026 nog steeds belangrijk.
Wat betekent NHG voor de hypotheekrente?
Wie in 2026 een woning koopt, kan onder voorwaarden gebruikmaken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De NHG-grens bedraagt in 2026 €470.000.
Wanneer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd, kan de grens oplopen tot €498.200, waarbij het aanvullende bedrag daadwerkelijk aan de energiebesparende maatregelen moet worden besteed.
Voor NHG betaal je in 2026 eenmalig een borgtochtprovisie van 0,4% van het hypotheekbedrag.
Een belangrijk voordeel is dat geldverstrekkers bij een hypotheek met NHG vaak een lagere hypotheekrente aanbieden.
Daardoor kan het interessant zijn om bij een hypotheekberekening niet alleen te kijken naar de maximale hypotheek, maar ook te onderzoeken of je voor NHG in aanmerking komt.
