Hypotheek oversluiten?

Steven Morenc - 24-2-2016

Heeft u een lopende hypotheek, en wilt u gebruik maken van de historisch lage rente? Dat is mogelijk. U kunt uw hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker tegen een lagere hypotheekrente. Aan het oversluiten zijn wel kosten verbonden. Het is dan ook alleen aantrekkelijk wanneer de kosten opwegen tegen het rentevoordeel. De hoogste kostenpost is (over het algemeen) de boeterente. Lees hieronder waar u aan moet denken bij een hypotheek oversluiten.Voldoende inkomen

Om uw hypotheek te kunnen (over-)sluiten heeft u voldoende inkomen nodig. Van uw inkomen mag maximaal 25-30% worden besteed aan de hypotheek. De rest van uw inkomen heeft u immers nodig voor uw overige vaste lasten, boodschappen en vrije tijd. Het NIBUD bepaalt welk exact percentage bij welk gezinsinkomen mag worden gebruikt. Op basis van uw inkomen wordt berekend welke maximale hypotheek daar bij past.

Het inkomen waarmee wordt gerekend kan bestaan uit looninkomsten, inkomsten uit onderneming of inkomsten uit een duurzame uitkering (bijvoorbeeld pensioen). Het inkomen moet duurzaam zijn en stabiel. Inkomen uit een tijdelijke uitkering (bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheids- en werkloosheiduitkering) wordt niet meegenomen.

Indien u inkomen uit een onderneming heeft (bijvoorbeeld u bent ZZP’er), dan wordt er extra kritisch naar uw inkomenspositie gekeken. U moet namelijk 3 jaar inkomen uit onderneming kunnen aantonen.

Is de waarde van uw woning hoger dan de hypotheek?

De waarde van uw woning moet minimaal gelijk zijn aan de hypotheekschuld. Over het algemeen financieren banken tot 102% van de waarde van de woning. Dit betekent dat u de oversluitkosten van uw spaargeld moet betalen en niet kan meefinancieren met de nieuwe hypotheek. Sommige geldverstrekkers zijn bereid tot 110% van de marktwaarde te financieren. U krijgt dan wel een renteopslag.

Kosten hypotheek oversluiten terugverdienen

Oversluitkosten bestaan uit: advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, boeterente en notariskosten. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. De bedoeling is dat u de kosten terugverdient binnen een bepaalde periode. Bijvoorbeeld binnen 5 jaar. Stel dat uw oversluitkosten € 10.000 zijn en het rentevoordeel de komende 5 jaar opgeteld € 8.500, dan is het financieel niet verstandig om over te sluiten.

Krijgt u dan ook een verplichte annuïteitenhypotheek?

Nee. De verplichting voor een annuïteitenhypotheek geldt alleen voor nieuwe hypotheken. Oversluiten wordt niet gezien als een nieuwe hypotheek. De hypotheekconstructie zoals u deze nu heeft, blijft bij oversluiten dus hetzelfde. Wat u heeft, houdt u zónder fiscale consequenties. U hoeft bijvoorbeeld geen annuïteitenhypotheek af te sluiten indien de huidige hypotheek vóór 1 januari 2013 is afgesloten. Het is wel verstandig om uit te zoeken of de hypotheekconstructie nog aan uw wensen en doelstellingen voldoet.

Een voorbeeldberekening

De huidige hypotheekrente is laag en u wilt onderzoeken of uw hypotheek oversluiten voor u interessant is. Stel:

U heeft nu een hypotheek van € 200.000 en een rente van 5,0%.
De waarde van uw woning is € 210.000. Dit is voldoende.
U heeft een salarisinkomen van € 33.000 en uw partner € 25.000. Dit is ook voldoende want u kunt de maandlasten voor uw hypotheek dragen.
Uw adviseur vraagt voor u de boeterente bij uw huidige bank op. Deze is € 5.000.
De overige kosten zijn € 3.500.

De totale oversluitkosten zijn € 8.500 (fiscaal aftrekbaar). De nieuwe geldverstrekker biedt u een rente aan van 3,0 %. Uw rentevoordeel is dus 2,0%.

Dit heeft een bruto rentevoordeel van € 4.000 (2% x 200.000,-) per jaar. Grof gezegd heeft u binnen 2 jaar en 2 maanden de oversluitkosten terugverdiend. Het verschil in belastingteruggave laten we in dit voorbeeld even buiten beschouwing.

De hypotheekschuld is nu € 208.500 (indien u deze niet van uw spaargeld heeft betaald). In dit voorbeeld is oversluiten interessant.

Is uw hypotheek oversluiten voor u verstandig?

Het is verstandig om te (laten) onderzoeken of uw hypotheek oversluiten financieel verstandig is. Er zijn een aantal haken en ogen aan het oversluiten van uw hypotheek. Neem contact met ons op zodat wij voor u kunnen berekenen of oversluiten van uw hypotheek ook voor u voordelig is.