Een van de meest gestelde vragen tijdens een eerste gesprek is zonder twijfel: "Hoeveel kan ik lenen voor een hypotheek?" Het is een logische vraag. Voordat je op zoek gaat naar een woning, wil je natuurlijk weten binnen welk budget je kunt zoeken. Toch bestaat er geen standaard antwoord op deze vraag. Veel mensen denken dat hun salaris automatisch bepaalt hoeveel hypotheek zij kunnen krijgen. In werkelijkheid kijken hypotheekverstrekkers naar veel meer factoren. Het inkomen is belangrijk, maar zeker niet het enige onderdeel dat bepaalt wat jouw maximale hypotheek wordt. In deze blog leggen wij uitgebreid uit hoe een hypotheek wordt berekend, welke factoren van invloed zijn op jouw maximale lening en waarom een online rekentool vaak een heel ander resultaat geeft dan een persoonlijk hypotheekadvies. Hoe wordt een maximale hypotheek berekend? Een hypotheekverstrekker wil zekerheid dat je de maandelijkse hypotheeklasten nu én in de toekomst kunt blijven betalen. Daarom wordt jouw financiële situatie uitgebreid beoordeeld. Bij een hypotheekberekening wordt onder andere gekeken naar:

• jouw bruto inkomen;
• het inkomen van een eventuele partner;
• het type dienstverband;
• de hoogte van de hypotheekrente;
• eventuele financiële verplichtingen;
• de waarde van de woning;
• de normen van het Nibud;
• de richtlijnen van de geldverstrekker;
• de actuele hypotheekregels.

Al deze onderdelen samen bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Inkomen speelt een grote rol Het inkomen vormt de basis van iedere hypotheekberekening. Toch maakt het veel uit hoe dit inkomen is opgebouwd. Heb je een vast contract? Dan kan meestal jouw volledige vaste inkomen worden meegenomen. Werk je met een tijdelijk contract? Dan hoeft dit geen probleem te zijn. Wanneer jouw werkgever een intentieverklaring afgeeft waarin staat dat de intentie bestaat om jouw contract voort te zetten, kan dit vaak dezelfde mogelijkheden bieden als een vast contract. Ook flexwerkers, uitzendkrachten en oproepkrachten kunnen in aanmerking komen voor een hypotheek. In dat geval wordt vaak gekeken naar het gemiddelde inkomen over meerdere jaren of naar een arbeidsmarktscan, afhankelijk van de geldverstrekker en jouw situatie. Ook ondernemers kunnen een hypotheek krijgen Veel ondernemers denken dat het lastig is om een hypotheek af te sluiten. Dat is tegenwoordig lang niet altijd meer het geval. Ben je zelfstandig ondernemer, eigenaar van een eenmanszaak, vennoot in een VOF of directeur-grootaandeelhouder van een BV? Dan zijn er bij veel hypotheekverstrekkers uitstekende mogelijkheden. De beoordeling van ondernemers verloopt anders dan bij iemand in loondienst. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar de winstontwikkeling, de continuïteit van de onderneming, het eigen vermogen, de solvabiliteit en de liquiditeit. Ook recente cijfers en prognoses kunnen onderdeel uitmaken van de beoordeling. Iedere bank hanteert hiervoor haar eigen acceptatiebeleid. Daardoor kan het maximale leenbedrag tussen verschillende geldverstrekkers behoorlijk verschillen. Schulden hebben invloed op je maximale hypotheek Niet alleen jouw inkomen is belangrijk. Ook bestaande financiële verplichtingen hebben invloed op hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Veel mensen denken hierbij direct aan persoonlijke leningen, maar ook kleinere verplichtingen kunnen een verschil maken. Denk bijvoorbeeld aan:

• een doorlopend krediet;
• een persoonlijke lening;
• een studieschuld;
• een private leaseauto;
• een telefoon die op afbetaling is gekocht;
• een creditcard met een geregistreerde kredietlimiet.

Zelfs wanneer je iedere maand netjes betaalt, wordt deze financiële verplichting meegenomen in de hypotheekberekening. Hierdoor kan jouw maximale hypotheek lager uitvallen. De hypotheekrente heeft veel invloed De hoogte van de hypotheekrente speelt eveneens een belangrijke rol. Bij een hogere rente worden de maandlasten hoger. Daardoor kun je vaak minder lenen dan wanneer de rente lager ligt. Hypotheekverstrekkers rekenen bovendien met verschillende toetsrentes. Hierdoor kan dezelfde klant bij de ene bank een hogere maximale hypotheek krijgen dan bij de andere. Juist daarom is vergelijken zo belangrijk. De woning bepaalt mede hoeveel je kunt lenen Niet alleen jij wordt beoordeeld. Ook de woning speelt een belangrijke rol. Een hypotheek wordt altijd gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Deze waarde wordt meestal vastgesteld door een taxateur. In veel gevallen kun je maximaal de marktwaarde van de woning financieren. Bijkomende kosten, zoals notariskosten, advieskosten en eventuele verbouwingskosten, moeten soms deels uit eigen middelen worden betaald. Afhankelijk van de situatie kunnen bepaalde verbouwingen wel worden meegefinancierd. Waarom geven online hypotheekberekeningen vaak een verkeerd beeld? Op internet zijn tientallen rekentools te vinden waarmee je binnen enkele minuten jouw maximale hypotheek kunt berekenen. Hoewel deze calculators een eerste indruk kunnen geven, houden zij vaak geen rekening met jouw volledige persoonlijke situatie. Een online hypotheekberekening weet bijvoorbeeld niet:

• of jouw werkgever een intentieverklaring afgeeft;
• welke bank het beste past bij jouw situatie;
• of variabele inkomsten kunnen worden meegenomen;
• of jouw bonus of overwerk meetelt;
• of jouw ondernemersinkomen anders beoordeeld kan worden;
• welke uitzonderingen een geldverstrekker accepteert;
• welke hypotheekconstructie het meest gunstig is.

Daardoor komt het regelmatig voor dat iemand volgens een online tool minder kan lenen dan uiteindelijk daadwerkelijk mogelijk blijkt. Het tegenovergestelde komt helaas ook voor. Iedere bank beoordeelt een hypotheek anders Een belangrijk misverstand is dat iedere bank dezelfde hypotheek berekent. Dat is niet zo. Iedere geldverstrekker heeft een eigen acceptatiebeleid. De ene bank is bijvoorbeeld sterker in ondernemers, terwijl een andere hypotheekverstrekker juist meer mogelijkheden biedt voor expats, flexwerkers of mensen met wisselende inkomsten. Ook bij een scheiding, een uitkoop van een woning, een overbruggingshypotheek of een verhuurhypotheek kunnen de verschillen tussen banken groot zijn. Juist daarom is onafhankelijk hypotheekadvies zo waardevol. Er wordt niet alleen gekeken hoeveel je kunt lenen, maar ook welke hypotheekverstrekker het beste aansluit bij jouw persoonlijke situatie. Kan ik meer lenen met een partner? Wanneer je samen een woning koopt, mogen in veel gevallen beide inkomens worden meegenomen. Sinds enkele jaren telt het tweede inkomen steeds zwaarder mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Hierdoor kunnen veel stellen aanzienlijk meer lenen dan wanneer één persoon alleen een woning koopt. Hoeveel extra hypotheek mogelijk is, verschilt per situatie. Factoren zoals het inkomen, de leeftijd, financiële verplichtingen en de gekozen rentevaste periode spelen hierbij allemaal een rol. Wat als mijn inkomen binnenkort stijgt? Ook toekomstige veranderingen kunnen soms invloed hebben op de hypotheek. Denk bijvoorbeeld aan:

• een salarisverhoging die al officieel is vastgelegd;
• een vast contract dat binnenkort ingaat;
• een promotie;
• een intentieverklaring van de werkgever;
• een structurele loonsverhoging.

Afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker kan hiermee rekening worden gehouden. Meer lenen betekent niet altijd verstandig lenen Dat je een bepaald bedrag kunt lenen, betekent niet automatisch dat dit ook verstandig is. Een woning kopen draait niet alleen om de maximale hypotheek, maar ook om jouw financiële toekomst. Je wilt immers ook voldoende ruimte houden voor onverwachte uitgaven, vakanties, gezinsuitbreiding, sparen en andere persoonlijke wensen. Daarom kijken wij tijdens een hypotheekadvies niet alleen naar wat maximaal mogelijk is, maar vooral naar wat verantwoord en comfortabel voelt. Hoe weet ik hoeveel hypotheek ik kan krijgen? De enige manier om een betrouwbare berekening te ontvangen, is door jouw volledige financiële situatie te laten beoordelen. Tijdens een hypotheekadvies wordt gekeken naar jouw inkomen, eventuele schulden, de gewenste woning, de hypotheekvorm, de actuele rentestanden en de voorwaarden van verschillende hypotheekverstrekkers. Hierdoor ontstaat een veel realistischer beeld dan een standaard online rekentool ooit kan geven. Iedere situatie is anders. Twee mensen met exact hetzelfde salaris kunnen uiteindelijk duizenden euro's verschil hebben in hun maximale hypotheek, simpelweg doordat hun persoonlijke situatie anders is. Conclusie De vraag "Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?" lijkt eenvoudig, maar het antwoord is vaak veel uitgebreider dan veel mensen verwachten. Niet alleen jouw inkomen bepaalt hoeveel je kunt lenen. Ook jouw dienstverband, eventuele schulden, de hypotheekrente, de woningwaarde, de regels van de geldverstrekker en jouw persoonlijke situatie spelen een grote rol. Wil je weten hoeveel jij daadwerkelijk kunt lenen en welke hypotheek het beste bij jouw situatie past? Dan is persoonlijk hypotheekadvies de meest betrouwbare manier om duidelijkheid te krijgen. Zo weet je precies waar je aan toe bent voordat je op zoek gaat naar jouw nieuwe woning.