Een familiehypotheek, hoe werkt dat?

Een eerste woning kopen is voor veel starters nauwelijks haalbaar zonder financiële hulp. De huizenprijzen zijn in de afgelopen jaren flink gestegen, en starters kunnen vaak niet het volledige bedrag lenen bij de bank. Volgens Hypotheken Data Netwerk (HDN) brachten starters in Q2-2024 gemiddeld maar liefst € 43.350 aan eigen geld in bij het afsluiten van hun eerste hypotheek, een stijging van 12% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar daarvoor. Voor jonge huizenkopers zonder dit soort financiële buffers is een woning dus vaak onbereikbaar. Ouders kiezen er daarom steeds vaker voor om te helpen via een zogeheten familiehypotheek. In dit artikel leggen wij uit hoe zo’n constructie werkt, wat de fiscale spelregels, voordelen én risico’s zijn – voor u als ouder én voor uw kind. Wat is een familiehypotheek? Een familiehypotheek is een hypotheeklening binnen de familie in plaats van bij de bank. Ouders (of andere familieleden) lenen geld aan hun kind voor de aankoop van een huis, waardoor de ouders als het ware de ‘bank’ zijn voor hun kind. Net als bij een reguliere hypotheek worden bij een familiehypotheek duidelijke afspraken gemaakt over de voorwaarden. Denk aan het leenbedrag, het rentepercentage, de rentevaste periode en de looptijd van de lening. Deze afspraken leg je altijd schriftelijk vast, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan. Het is verstandig om dit door een professional (bijvoorbeeld een notaris of hypotheekadviseur) te laten opstellen. Daarnaast kies je samen een aflosvorm: annuïtair, lineair of – in sommige gevallen – aflossingsvrij (waarbij de rente niet aftrekbaar is). Ook leg je vast onder welke omstandigheden de familiehypotheek kan worden beëindigd. Een familiehypotheek kan zowel dienen als volledige financiering van de woning, of als onderdeel van de totale financiering waarbij ook een hypotheek bij een bank of andere geldverstrekker wordt afgesloten. Na het afsluiten betaal je maandelijks rente en aflossing volgens de gemaakte afspraken. De rente moet marktconform zijn, vergelijkbaar met de tarieven van reguliere geldverstrekkers. Twee mogelijkheden om uw kind te financieren Ouders kunnen op twee manieren invulling geven aan een familiehypotheek: 1. Lenen uit eigen spaargeld. U leent uw kind een bedrag uit uw eigen spaargeld. Uw kind heeft dan een schuld bij u en betaalt u volgens afspraak rente en aflossing. 2. Hypotheek op uw eigen huis verhogen. Beschikt u niet over genoeg spaargeld maar wel over overwaarde op uw woning én voldoende inkomen om aanvullend te lenen? Dan kunt u overwegen uw eigen hypotheek te verhogen en dat geld vervolgens aan uw kind te lenen. Zo creëert u financiële ruimte voor uw kind. Bedenk wel dat u hiermee zelf een extra schuld bij de bank aangaat. Het risico voor u als ouder neemt in dit scenario toe, want als uw kind u niet (tijdig) betaalt, dient u wel de rente (en eventuele aflossing) aan uw bank te betalen. Familiehypotheek en hypotheekrenteaftrek Wanneer een familielening voldoet aan dezelfde fiscale eisen als een gewone hypotheek, mag de betaalde rente door uw kind ook in aftrek worden gebracht bij de belastingaangifte. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

• Aflossen binnen 30 jaar: Voor renteaftrek moet de lening contractueel en feitelijk voldoen aan de aflossingseis. Dat houdt in dat de lening annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar afgelost moet worden.
• Schriftelijke overeenkomst: De afspraken moeten op papier worden gezet. In de aangifte moeten gegevens van de lening namelijk vermeld worden. Een bezoek aan de notaris is niet verplicht, maar kan wel verstandig zijn om juridische zekerheid te hebben en duidelijke afspraken te waarborgen, ook als er later een meningsverschil ontstaat.
• Marktconforme rente: Het afgesproken rentepercentage moet vergelijkbaar zijn met wat banken onder gelijke omstandigheden (in de meest gunstige vorm) rekenen. Dit uitgangspunt hanteert de inspecteur ook bij de beoordeling van de overeengekomen rente. Een rente die duidelijk lager of hoger ligt dan de gangbare tarieven, kan gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid.
• Rente en aflossing daadwerkelijk betalen: Het is niet voldoende om alleen afspraken vast te leggen; rente en aflossing moeten ook daadwerkelijk volgens de afgesproken termijnen worden betaald. Gebeurt dit niet, dan kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren.

Risico’s en aandachtspunten

• Spanningen binnen de familie. Geld kan tot misverstanden leiden, zeker bij betalingsachterstanden. Leg daarom alle afspraken goed vast (liefst via een notaris) en bespreek vooraf wat te doen bij problemen.
• Financieel risico voor uzelf. U moet het uitgeleende bedrag langdurig kunnen missen, zonder dat dit uw eigen financiële situatie onder druk zet. Houd rekening met onvoorziene omstandigheden zoals werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden van uw kind, waardoor terugbetaling kan uitblijven. Dit kan met name voor problemen zorgen als u leent vanuit een verhoogde hypotheek op uw eigen woning. Overweeg in zo’n geval een overlijdensrisicoverzekering of andere vorm van bescherming.
• Geen hypotheekrecht bij onderhandse overeenkomst – Als de lening alleen via een onderhandse leningsovereenkomst wordt vastgelegd, heeft u als geldverstrekker geen hypotheekrecht op de woning. U kunt de woning dan niet, zonder tussenkomst van de rechter (parate executie), verkopen bij wanbetaling. Bovendien heeft u bij faillissement van de schuldenaar geen voorrang boven andere schuldeisers, waardoor het risico groter is dat u (deels) uw geld niet terugkrijgt.

Kortom: een familiehypotheek biedt kansen, maar vraagt om zorgvuldige afweging. Laat u goed adviseren en stel heldere afspraken op. Kort samengevat Een familiehypotheek kan een mooie manier zijn om uw kind te helpen bij het kopen van een woning. Maar het is wél belangrijk dat de constructie juridisch en fiscaal klopt, en dat de afspraken financieel haalbaar zijn voor beide partijen. Wilt u weten of een familiehypotheek in uw situatie passend is? Of wilt u sparren over de fiscale en praktische invulling ervan? Onze hypotheekadviseurs van Advitas staan voor u klaar.