Doorstromen op de woningmarkt: eerst verkopen of eerst kopen?

Staat u op het punt om door te stromen naar een nieuwe koopwoning? Dan komt onvermijdelijk de vraag op: verkoopt u eerst uw huidige woning, of koopt u eerst een nieuwe woning? Beide routes hebben hun eigen voordelen en bijbehorende risico’s. In dit artikel zetten we de belangrijkste overwegingen op een rij, zodat u beter inzicht krijgt in de verschillende mogelijkheden. Waarom is deze keuze zo belangrijk? Voor veel huiseigenaren zit een groot deel van het vermogen in de eigen woning. Die overwaarde is vaak nodig om de aankoop van een volgende woning (deels) te financieren. Dit vermogen komt doorgaans pas vrij zodra de huidige woning is verkocht én overgedragen. Daarnaast kan de bijleenregeling een rol spelen. Deze fiscale regeling kan invloed hebben op de hoogte van de hypotheekrenteaftrek, voor zover de overwaarde uit de huidige woning niet wordt benut bij de aankoop van een volgende woning. Tegelijkertijd wilt u voorkomen dat u tijdelijk zonder woning komt te zitten. Ook speelt mee hoe u omgaat met een eventuele periode van dubbele woonlasten en hoe lang deze periode kan duren. In een krappe woningmarkt, waarin woningen snel worden verkocht en gekocht, is het daarom extra belangrijk om de volgorde van verkoop en aankoop zorgvuldig af te wegen. Optie 1: Eerst verkopen, dan kopen Kiest u ervoor om eerst uw huidige woning te verkopen en over te dragen voordat u een nieuwe koopt, dan brengt dit verschillende voor- en nadelen met zich mee. Pas na de overdracht komt het vrijgekomen vermogen daadwerkelijk beschikbaar. Wanneer u op dat moment nog geen nieuwe woning heeft aangekocht, kan het nodig zijn om tijdelijk in een andere woonoplossing te voorzien. Voordelen van eerst verkopen

• Geen dubbele lasten of extra lening: Omdat uw huidige woning al is verkocht en overgedragen op het moment dat u een nieuwe woning aankoopt, loopt u geen risico op dubbele hypotheeklasten. In deze situatie is een overbruggingshypotheek immers niet nodig.
• Rust bij de verkoop:U ervaart doorgaans minder tijdsdruk bij de verkoop van uw woning. Dit geeft meer ruimte om te wachten op een passend bod, in plaats van onder tijdsdruk een lager bod te accepteren.
• Zekerheid over uw budget: Na verkoop en overdracht van uw woning heeft u duidelijkheid over de beschikbare eigen middelen voor een volgende aankoop.

Nadelen van eerst verkopen

• Tijdelijk geen eigen woning: Wanneer uw woning is verkocht en overgedragen voordat u een nieuwe woning heeft aangekocht, kan tijdelijke huisvesting nodig zijn. Dit kan betekenen dat u tijdelijk huurt, bij familie of bekenden verblijft en mogelijk twee keer moet verhuizen.
• Druk om iets nieuws te vinden: Door de verkoop en overdracht van uw woning kan tijdsdruk ontstaan om een nieuwe woning aan te kopen. In een krappe woningmarkt kan dit ertoe leiden dat u sneller keuzes maakt die minder goed aansluiten bij uw woonwensen.

Optie 2: Eerst kopen, dan verkopen Bij deze volgorde koopt u eerst een nieuwe woning en verkoopt u uw huidige woning pas daarna en draagt u deze over aan de koper. Dit kan meer ruimte geven om een woning te vinden die aansluit bij uw wensen, maar betekent ook dat u tijdelijk eigenaar bent van twee woningen. In de praktijk wordt in deze situatie vaak gebruikgemaakt van een overbruggingshypotheek om de financiering in deze tussenliggende periode mogelijk te maken. Voordelen van eerst kopen

• Slechts één keer verhuizen: U kunt doorgaans rechtstreeks van uw huidige woning naar uw nieuwe woning verhuizen. Een tijdelijke woonoplossing is in dat geval meestal niet nodig.
• Meer ruimte in uw zoektocht: U kunt een woning aankopen zodra deze aansluit bij uw wensen, zonder te hoeven wachten tot uw huidige woning is verkocht en overgedragen.
• Meer rust bij de verhuizing: Door de overlap tussen aankoop en verkoop kan de verhuizing vaak in een rustiger tempo worden georganiseerd. Dit kan bijvoorbeeld ruimte bieden om werkzaamheden of renovaties in de nieuwe woning uit te voeren terwijl u nog in uw huidige woning woont.

Nadelen van eerst kopen

• Financiële druk door dubbele lasten: Gedurende een bepaalde periode financiert u zowel uw huidige als uw nieuwe woning. Dit kan leiden tot hogere maandlasten, met name wanneer gebruik wordt gemaakt van een overbruggingshypotheek.
• Spanning rondom de verkoop: De uiteindelijke verkoopprijs en de duur van het verkoopproces staan vooraf niet vast. Wanneer de verkoop langer duurt of tegen een lagere opbrengst plaatsvindt dan verwacht, kan dit invloed hebben op uw financiële ruimte en de ervaren rust.

Wat is een overbruggingshypotheek Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die vaak wordt gebruikt door doorstromers die eerst een nieuwe woning aankopen, terwijl de huidige woning nog niet is verkocht en overgedragen. De geldverstrekker stelt hierbij een deel van de verwachte overwaarde van de huidige woning tijdelijk beschikbaar, zodat dit bedrag kan worden ingezet bij de aankoop van de nieuwe woning. De rente over een overbruggingshypotheek kan onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn, bijvoorbeeld wanneer de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. Of en in hoeverre dit het geval is, hangt af van uw persoonlijke situatie en de geldende fiscale regels. Een overbruggingshypotheek is doorgaans kortlopend (meestal maximaal 6 tot 24 maanden) en aflossingsvrij. Tijdens de looptijd wordt meestal alleen rente betaald. De rente- en financieringslasten van een overbruggingshypotheek komen doorgaans bovenop de lopende hypotheeklasten van zowel de huidige woning als de nieuwe woning. De lening wordt in principe in één keer afgelost op het moment dat de huidige woning is verkocht en overgedragen. Dit betekent dat de verkoop en overdracht van de huidige woning binnen afzienbare tijd moet plaatsvinden. Wanneer dit langer duurt dan voorzien, kunnen aanvullende afspraken of oplossingen nodig zijn. Daarnaast is het gebruikelijk dat niet de volledige overwaarde kan worden geleend; veel geldverstrekkers hanteren hiervoor een veiligheidsmarge, bijvoorbeeld tot circa 90% van de verwachte overwaarde. Wat weegt mee bij de juiste keuze? Welke volgorde het beste past, verschilt per situatie. Factoren die hierbij een rol spelen zijn onder andere:

• De hoogte van uw overwaarde: Hoe meer financiële ruimte, hoe meer mogelijkheden u heeft om een tussenperiode te financieren.
• Uw inkomen en financiële buffer: Kunt u tijdelijke dubbele lasten opvangen zonder financiële stress?
• De verkoopbaarheid van uw huidige woning: Is de woning gewild en realistisch geprijsd? Ook de regio is hierbij van belang: in sommige gebieden worden woningen sneller verkocht dan in andere.
• Uw woonwensen en mate van flexibiliteit: Hoe strikt zijn uw wensen ten aanzien van locatie, type woning en timing?

Samenvatting Beide strategieën – eerst verkopen of eerst kopen – hebben duidelijke voor- en nadelen. Eerst uw woning verkopen en overdragen kan meer financiële duidelijkheid geven en de kans op dubbele woonlasten beperken, maar vraagt ook om tijdige herhuisvesting en kan betekenen dat tijdelijke woonoplossingen nodig zijn. Eerst een nieuwe woning kopen kan meer ruimte bieden in de zoektocht naar een woning die aansluit bij uw wensen en meer rust geven in de verhuizing, maar gaat vaak gepaard met tijdelijke extra financiële lasten en onzekerheden, bijvoorbeeld door het gebruik van een overbruggingshypotheek en de nog te realiseren verkoop van de huidige woning. Welke volgorde het meest passend is, hangt af van uw persoonlijke situatie, uw financiële mogelijkheden en de marktomstandigheden. Het afwegen van de hierboven genoemde factoren helpt om inzicht te krijgen in wat in uw situatie belangrijk is. Vrijblijvend adviesgesprek Overweegt u een volgende stap op de woningmarkt en twijfelt u over de juiste volgorde? Onze adviseurs bij Advitas helpen u graag verder. In een vrijblijvend gesprek kunnen we uw persoonlijke omstandigheden en wensen in kaart brengen Zo krijgt u inzicht in de financiële mogelijkheden en risico’s, afgestemd op uw persoonlijke situatie.