Blogartikel
Het labyrint van de keuze van de bank
Geschreven door Floris de Nooij
Op 28-11-2022
Huis kopen & verhuizen
Laagste rente? Looptijdrente? Meenemen van de rente? Welke voorwaarden vind jij belangrijk?
Het labyrint van de keuze van de bank.
= de laagste hypotheekrente ook altijd de beste keuze?
De laagste hypotheekrente, dus ook de laagste maandlasten. Erg prettig, maar is dat altijd de beste keuze? Als je hier ‘ja’ op antwoordt, lees dan vooral niet verder.
Indien je een hypotheek afsluit dien je bij de keuze van de geldverstrekker (en van het product van de geldverstrekker) op vele zaken te letten, bijvoorbeeld:
• Soorten rentevaste perioden: de rente wordt vaak 10, 20 of 30 jaar vastgezet. Maar worden ook korte periodes (variabel, 1, 2, 3, 5, 6 en 7), een tussenvariant van 12 of 15 dan wel 25 jaar vast aangeboden? Mogelijk zijn die voor jou interessanter (dan wel combinaties van rentevaste perioden, wat ook niet altijd kan).
• Soorten hypotheekvormen: bij sommige partijen kun je alleen een Annuïteitenhypotheek, Lineaire hypotheek of een Aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Maar wat als je een lopende (Bank)spaarhypotheek of een Levenhypotheek hebt? Opgebouwde kapitalen worden steeds vaker afgekocht en afgelost op de hypotheek, maar is dat de beste keuze? Laat goed doorrekenen wat in jouw situatie de beste optie is.
• Rente behorende bij de hypotheekvormen: veelal betaal voor je voor een Annuïteitenhypotheek en een Lineaire hypotheek een lagere rente dan bij bijvoorbeeld een Aflossingsvrije hypotheek of Bankspaarhypotheek. Een aantal partijen hanteert dezelfde rentes voor alle vormen.
• Verlagen schuld-marktwaardeverhouding tijdens de looptijd: een belangrijke voorwaarde bij niet-NHG hypotheken (NHG = Nationale Hypotheek Garantie). Bij deze regeling kan de rente tijdens de looptijd dalen (meestal dien je dit zelf aan te geven). Stel dat je bij aanvang rond de 100% van de waarde van de woning financiert (bijv. waarde woning = € 450.000,- de hypotheek is ook € 450.000,-), dan zitten er verschillende risico opslagen in het rentepercentage. Deze opslagen kun je bij de meeste partijen tijdens de looptijd laten vervallen als de situatie zich voordoet (de hypotheekschuld is lager geworden door de reguliere en/of extra aflossingen en de marktwaarde is gelijk gebleven dan wel gestegen, 2. De marktwaarde van de woning is gestegen (veelal aan te tonen door een recente WOZ beschikking en/of een recent taxatierapport). Niet alle partijen kennen deze regeling of kan dit pas toegepast worden ná de eerste rentevaste periode. Ten slotte zijn er steeds meer banken die de risicoklasse automatisch verlagen (en je dus vanzelf lagere rente krijgt tijdens de looptijd). De looptijdrente is dan veelal de belangrijkste factor bij de juiste keuze.
• Tussentijds extra aflossen: bij veel geldverstrekkers kun je 10% per jaar boetevrij aflossen, bij sommigen 15% of 20%. Ook zijn er geldverstrekkers waarbij je onbeperkt boetevrij kunt aflossen als je uit eigen geld aflost (niet n.a.v. oversluiting naar een andere partij).
• Meeneemregeling: een belangrijke regeling als je gaat verhuizen en je de hypotheekvorm en de rentecondities mee wilt nemen naar je nieuwe woning. Niet alle geldverstrekkers bieden het zuiver meenemen van je rente aan. Soms is het dan dus ook niet mogelijk om die lage 10-, 20- of 30 jaars rente voor de resterende rentevaste periode mee te nemen. Daarnaast hangt dit af van of je wel of geen NHG hebt. En binnen wat voor periode moet je een nieuwe hypotheek afgesloten hebben? Dat is meestal binnen 3 of 6 maanden na aflossing van de oude hypotheek. In voorkomende situaties wordt er zelfs helemaal geen meeneemregeling aangeboden. Check dit dus goed bij het afsluiten van de hypotheek.
• Rentemiddeling/rente afkoop: een veelbesproken onderwerp met de lage rentes van de laatste jaren. Bij de diverse geldverstrekkers kun je de rente tussentijds laten aanpassen (bekijk goed de voor- en nadelen en de kosten t.o.v. de opbrengst), maar ook zijn er partijen die bijvoorbeeld rentemiddeling niet (meer) aanbieden. Let erop of dit ook kan bij jouw geldverstrekker en o.b.v. wat voor voorwaarden.
• Offerte geldigheidsduur (kosten voor verlenging): in veel offertes zie je een geldigheidsduur van 3 maanden. Maar wat als de overdracht van de woning over 6 maanden of langer is? Er zijn partijen waarbij je de offerte kunt verlengen d.m.v. een betaling van verlengingskosten (in jargon: de bereidstellingsprovisie). Ook zijn er partijen met een hypotheekoffertes met een geldigheid van 6 tot wel 12 maanden (kosteloos). Vergelijk dat dus goed, want de verlengingskosten kunnen aardig oplopen.
• Dalrente / offerterente: bij de optie offerterente ga je de rente betalen waarvoor je hebt getekend in de offerte (ook als de rente bij die bank ten tijde van passeren van de hypotheekakte lager is). Bij de dagrente krijg je de laagste van de offerterente en de rente zoals die geldt ten tijde van het passeren van de hypotheekakte. Sommige partijen bieden de dalrenteoptie voor een hogere rente aan (tot circa 0,15%). Sommige partijen bieden die standaard aan.
• Aflossen binnen een bepaalde looptijd: als je een consumptieve lening sluit (hypotheek waarover de rente niet fiscaal aftrekbaar is) moet je bij diverse partijen de hypotheek in 15 jaar aflossen middels een Annuïteitenhypotheek of Lineaire hypotheek. Er zijn ook geldverstrekkers waarbij je onder voorwaarden ook voor 30 jaar mag kiezen (o.b.v. een Aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek met aflossing).
• Verplichting overlijdensrisicoverzekering: steeds minder partijen stellen het verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Bij een aantal partijen moet je nog zo een verzekering verpanden als er een groot deel van de waarde van de woning wordt gefinancierd. Soms is iemand niet verzekerbaar (of tegen zeer hoge premies), wil men zich liever niet verzekeren of is het in het kader van de snelheid van de acceptatie van de hypotheek niet wenselijk. In voorkomende situaties dus prettig als dit geen verplichting is. NHG heeft deze verplichting al in 2018 laten vervallen.
• Automatische renteaanpassing (alleen bij niet-NHG hypotheken): verschillende geldverstrekkers kennen een automatische rente aanpassing als de hypotheekschuld t.o.v. de marktwaarde van de woning daalt n.a.v. de reguliere- en extra aflossingen. Een mooie regeling. Ook hier is de looptijdrente weer van belang.
• Doorgeefregeling: deze regeling maakt het mogelijk om de rente door te geven aan de kopers van jouw woning. Als je zelf gaat huren (en niet binnen bijvoorbeeld 6 maanden naar een nieuwe woning gaat) of je emigreert, dan kan dit voor de nieuwe bewoners interessant zijn (en voor jou door bijvoorbeeld een vergoeding of een hogere verkoopprijs).
• Renteopslag na eerste rentevaste periode: soms krijg je bij aanvang van de hypotheek een lagere rente aangeboden. Bij verlenging is de rente dan hoger, omdat de aanvangskorting daarna niet meer geldt.
• Wel/geen betaalpakket/salarisstorting: mogelijk moet er een betaalrekening afgesloten worden bij de partij waar je de hypotheek afsluit. Vaak ontvang je een korting op de hypotheekrente als je ook je inkomen stort. Maar wil je wel bij die bank gaan bankieren?
• Inbreng kapitaal van een lopende (Bank)spaarhypotheek wel/niet mogelijk: als je een (Bank)spaarhypotheek hebt en je wilt die meenemen naar een andere geldverstrekker, dan moet goed bekeken worden of dit kan (en onder welke voorwaarden). Veel partijen kunnen dit product niet overnemen van een andere partij. Let daarbij ook goed op wat de uiterste doorstortdatum is van het kapitaal (bijvoorbeeld als je huidige woning nog niet verkocht is).
Je hebt hierboven kunnen lezen dat je nogal op wat zaken moet letten bij een hypotheek (los van de hypotheekrente, de fiscaliteiten en het advies zelf) en de lijst zou nog langer gemaakt kunnen worden. Bepaalde keuzes kunnen (tien)duizenden euro’s aan rente schelen.
Zoals voor vele zaken in het leven geldt dat bij hypotheken ook: je betaalt voor de (kwaliteit van de) voorwaarden. In de meeste situaties geldt dus ook: hoe meer goede voorwaarden, hoe hoger de rente.
Zorg dat je goed de balans tussen (het verloop van) de maandlasten en de voorwaarden afweegt! Een gekwalificeerd adviseur kan je hierbij ondersteunen.
Floris de Nooij
Financiële Meesters Nijmegen
06-30929906
Meer over de auteur
Dit artikel is geschreven door Floris de Nooij van Financiële Meesters Nijmegen